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di Francesco Carlà
E' sopravvalutata?
dell' 8/07/2021
di Francesco Carlà
Si possono sfruttare le bolle immobiliari?
Come si fa a sapere se una casa o un altro immobile che volete comprare ha un prezzo giusto oppure no?
E' una domanda molto di moda adesso che il mito del mattone si sta sgretolando anche in Italia.
Negli anni passati a nessuno importava più di tanto riflettere su questa decisiva questione: tanto il prezzo delle case andava solo in una direzione: verso l'alto.
Ora che i cartelli 'vendesi' (e 'affittasi') tappezzano le nostre città, e per monetizzare un'abitazione sono necessari molti mesi, la fiducia verso il mattone vacilla.
I prezzi in discesa fanno venire voglia di comprare, ma la paura della sopravvalutazione è in agguato e chi non ha fretta attende.
Si chiama deflazione immobiliare.
Ma c'è un modo per orientarsi in modo preciso? Si può sapere se un immobile costa poco, ha un prezzo giusto, oppure è ancora caro anche dopo gli sconti di questi ultimi anni?
Il modo piu' efficace è uno solo: calcolate quanto vi renderebbe se dopo averlo comprato lo metteste a rendita, in affitto.
Ecco un esempio che potrebbe esservi utile.
Immaginiamo che una casa costi trecentomila euro e che sia possibile affittarla a cinquecento euro al mese.
Questo vuol dire che la casa vi renderebbe seimila euro all'anno, cioè il 2% lordo di interesse sul capitale investito.
Non è certo molto e in più ci sono una serie di problemi da sottolineare.
Il più grande è questo: i soldi non sono netti, le tasse vi portano via quasi il 50%. Quindi il rendimento netto sul capitale scende a 1%.
E' già pochissimo considerando che un affitto ha tempi piuttosto lunghi. Ma ci sono altre questioni da tenere molto ben presenti.
Potreste non riuscire ad affittare sempre, potreste avere costi di manutenzione importanti da affrontare, l'inquilino potrebbe non pagarvi e ci sarebbero anche spese legali.
Questi rischi, concretissimi, valgono almeno un altro uno per cento, a medio e lungo termine.
Risultato: a trecentomila euro quella casa è decisamente sopravvalutata. Forse lo è perfino a duecentomila.
Se un immobile non è in grado di rendere almeno il 3/4% netto, è sempre sopravvalutato. Perchè è piuttosto improbabile che a breve ci siano rivalutazioni dell'immobile in grado di compensare la scarsa rendita.
Fate il mio calcolo prima di andare dal notaio.
Un caro saluto a tutti,
Vs. Francesco Carlà
f.carla@finanzaworld.it
Come si fa a sapere se una casa o un altro immobile che volete comprare ha un prezzo giusto oppure no?
E' una domanda molto di moda adesso che il mito del mattone si sta sgretolando anche in Italia.
Negli anni passati a nessuno importava più di tanto riflettere su questa decisiva questione: tanto il prezzo delle case andava solo in una direzione: verso l'alto.
Ora che i cartelli 'vendesi' (e 'affittasi') tappezzano le nostre città, e per monetizzare un'abitazione sono necessari molti mesi, la fiducia verso il mattone vacilla.
I prezzi in discesa fanno venire voglia di comprare, ma la paura della sopravvalutazione è in agguato e chi non ha fretta attende.
Si chiama deflazione immobiliare.
Ma c'è un modo per orientarsi in modo preciso? Si può sapere se un immobile costa poco, ha un prezzo giusto, oppure è ancora caro anche dopo gli sconti di questi ultimi anni?
Il modo piu' efficace è uno solo: calcolate quanto vi renderebbe se dopo averlo comprato lo metteste a rendita, in affitto.
Ecco un esempio che potrebbe esservi utile.
Immaginiamo che una casa costi trecentomila euro e che sia possibile affittarla a cinquecento euro al mese.
Questo vuol dire che la casa vi renderebbe seimila euro all'anno, cioè il 2% lordo di interesse sul capitale investito.
Non è certo molto e in più ci sono una serie di problemi da sottolineare.
Il più grande è questo: i soldi non sono netti, le tasse vi portano via quasi il 50%. Quindi il rendimento netto sul capitale scende a 1%.
E' già pochissimo considerando che un affitto ha tempi piuttosto lunghi. Ma ci sono altre questioni da tenere molto ben presenti.
Potreste non riuscire ad affittare sempre, potreste avere costi di manutenzione importanti da affrontare, l'inquilino potrebbe non pagarvi e ci sarebbero anche spese legali.
Questi rischi, concretissimi, valgono almeno un altro uno per cento, a medio e lungo termine.
Risultato: a trecentomila euro quella casa è decisamente sopravvalutata. Forse lo è perfino a duecentomila.
Se un immobile non è in grado di rendere almeno il 3/4% netto, è sempre sopravvalutato. Perchè è piuttosto improbabile che a breve ci siano rivalutazioni dell'immobile in grado di compensare la scarsa rendita.
Fate il mio calcolo prima di andare dal notaio.
Un caro saluto a tutti,
Vs. Francesco Carlà
f.carla@finanzaworld.it