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di Francesco Carlà
Quella casa e' troppo cara?
del 29/10/2020
di Francesco Carlà
Come si fa a sapere se una casa o un altro immobile che volete comprare ha un prezzo giusto oppure no?
E' una domanda molto di moda adesso che il mito del mattone si sta sgretolando anche in Italia.
Negli ultimi anni a nessuno importava piu' di tanto riflettere su questa decisiva questione: tanto il prezzo delle case andava solo in una direzione: verso l'alto.
Ora che i cartelli 'vendesi' tappezzano le nostre citta', e per monetizzare un'abitazione sono necessari molti mesi, la fiducia verso il mattone vacilla.
I prezzi in discesa fanno venire voglia di comprare, ma la paura della sopravvalutazione e' in agguato e chi non ha fretta attende.
"Ma c'e' un modo per orientarsi in modo preciso? Si puo' sapere se un immobile costa poco, ha un prezzo giusto, oppure e' ancora caro anche dopo gli sconti di questi ultimi mesi?"
Il modo piu' efficace e' uno solo: calcolate quanto vi renderebbe se dopo averlo comprato lo metteste a rendita, in affitto.
Ecco un esempio che potrebbe esservi utile.
Immaginiamo che una casa costi trecentomila euro e che sia possibile affittarla a cinquecento euro al mese.
Questo vuol dire che la casa vi renderebbe seimila euro all'anno, cioe' il 5% di interesse sul capitale investito.
"Niente male di questi tempi! Ma dov'e' l'inghippo?"
Il piu' grande e' questo: i soldi non sono netti, le tasse vi portano via piu' o meno il 50%. Quindi il rendimento netto sul capitale scende al 2,5%.
E' gia' pochino considerando che un affitto ha tempi piuttosto lunghi. Ma ci sono altre questioni da tenere molto ben presenti.
Potreste non riuscire ad affittare sempre, potreste avere costi di manutenzione importanti da affrontare, l'inquilino potrebbe non pagarvi e ci sarebbero anche spese legali.
Questi rischi, concretissimi, valgono almeno un altro uno per cento, a medio e lungo termine.
Risultato: a trecentomila euro quella casa e' decisamente sopravvalutata. Forse lo e' perfino a duecentomila.
Se un immobile non e' in grado di rendere al netto almeno il 3/4%, e' sempre sopravvalutato.
Fate il mio calcolo prima di andare dal notaio.
E' una domanda molto di moda adesso che il mito del mattone si sta sgretolando anche in Italia.
Negli ultimi anni a nessuno importava piu' di tanto riflettere su questa decisiva questione: tanto il prezzo delle case andava solo in una direzione: verso l'alto.
Ora che i cartelli 'vendesi' tappezzano le nostre citta', e per monetizzare un'abitazione sono necessari molti mesi, la fiducia verso il mattone vacilla.
I prezzi in discesa fanno venire voglia di comprare, ma la paura della sopravvalutazione e' in agguato e chi non ha fretta attende.
"Ma c'e' un modo per orientarsi in modo preciso? Si puo' sapere se un immobile costa poco, ha un prezzo giusto, oppure e' ancora caro anche dopo gli sconti di questi ultimi mesi?"
Il modo piu' efficace e' uno solo: calcolate quanto vi renderebbe se dopo averlo comprato lo metteste a rendita, in affitto.
Ecco un esempio che potrebbe esservi utile.
Immaginiamo che una casa costi trecentomila euro e che sia possibile affittarla a cinquecento euro al mese.
Questo vuol dire che la casa vi renderebbe seimila euro all'anno, cioe' il 5% di interesse sul capitale investito.
"Niente male di questi tempi! Ma dov'e' l'inghippo?"
Il piu' grande e' questo: i soldi non sono netti, le tasse vi portano via piu' o meno il 50%. Quindi il rendimento netto sul capitale scende al 2,5%.
E' gia' pochino considerando che un affitto ha tempi piuttosto lunghi. Ma ci sono altre questioni da tenere molto ben presenti.
Potreste non riuscire ad affittare sempre, potreste avere costi di manutenzione importanti da affrontare, l'inquilino potrebbe non pagarvi e ci sarebbero anche spese legali.
Questi rischi, concretissimi, valgono almeno un altro uno per cento, a medio e lungo termine.
Risultato: a trecentomila euro quella casa e' decisamente sopravvalutata. Forse lo e' perfino a duecentomila.
Se un immobile non e' in grado di rendere al netto almeno il 3/4%, e' sempre sopravvalutato.
Fate il mio calcolo prima di andare dal notaio.