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di Francesco Carlà
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"Il Mattone ripartirà"

del 16/03/2020
di Francesco Carlà
Cinque anni fa scrivevo la newslettera che state per leggere (o rileggere).

Non ho dovuto cambiare nemmeno una parola:
il tema è più caldo che mai.

Fra poco leggerete come si valuta un immobile.

Intanto, manco a dirlo, il Mattone italiano (salvo rarissime eccezioni) non è affatto ripartito.

Buona lettura.


Di recente sono tornato sul tema: "Quando riparte il Mattone Italico e come si Valuta un immobile".

Tantissime email, a conferma che si tratta di un tema caldo dalle nostre parti.

Anche se noi abbiamo le nostre strategie d'investimento che ci tengono tranquilli e ... Maratoneti.


Pubblico una risposta di un Fwiano assai esperto nel ramo: Raffaele Zanoli, Professore Ordinario di Estimo alla facoltà di Ingegneria e Dipartimento di Scienze Agrarie, Alimentari e Ambientali Università Politecnica delle Marche.

Molte cose che scrive le condivido, compreso il condizionale sul primo e secondo paragrafo e la cautela sull'ottimismo finale.

Consiglio a tutti, caldamente, la lettura. Improbabile trovare tanta qualità di indicazioni e semplicità di esposizione insieme.

Grazie Prof. Zanoli.


-Zanoli
"Il valore di un immobile - secondo la normativa evidente - dovrebbe essere valutato “a prezzo di mercato”.
Tutte le linee guida per le valutazioni immobiliari, quelle fatte da Tecnoborsa (Codice della Valutazioni immobiliari) e quelle endorsed dall’ABI, parlano di valore di mercato come metodo primario di stima.

Nei fatti, ciò significa che il valore dipende dal prezzo di immobili SIMILI compravenduti di recente.
Ovviamente, in periodi di forte discesa, questo valore di mercato è appunto … assai provvisorio.

Tuttavia, nell’estimo, il valore di un bene dovrebbe anche non discostarsi dalla capitalizzazione dei suoi rendimenti attesi, così come un titolo.

Almeno in principio.

Il cosiddetto Income Approach dunque permette di approssimare il valore di un immobile sulla base della capitalizzazione dei rendimenti attesi (cioè gli affitti al netto di tutte le spese, imposte, quote di assicurazione, inesigibilità, sfitti, ecc.).

Per determinare il valore di un immobile in questo modo ci si scontra con due ordini di problemi:

1) la stima della % di spese da detrarre - ordinariamente - agli affitti lordi. In questa fase storica, con la bassa esigibilità dei canoni, l’elevata quota di sfitti e l’incognita di ulteriori inasprimenti fiscali, è ragionevole portare in detrazione tra il 60 e il 75% degli affitti lordi, a seconda della piazza!

2) la scelta del “giusto” tasso di capitalizzazione, visto che bisogna scontare la bassa liquidità dell’investimento immobiliare e il rischio associato a questo tipo di investimento. Esistono vari metodi additivi che si basano sull’aggiunta di spread a un tasso base, di solito preso come saggio di rendimento di investimenti risk free (diciamo - con molta approssimazione - un  titolo a rendimento fisso con ottimo rating).

Un altro modo è analizzare le compravendite di un periodo e rapportarle agli affitti (netti) di quello stesso periodo per un gruppo di immobili di riferimento.

Fatto sta che, in entrambi i modi, oggi l’investimento immobiliare, essendo gravato da molte incertezze e rischi, tende ad avere spread piuttosto elevati, diciamo superiori al 4% (ma dipende dalla tipologia di immobili).

DA CIO' DISCENDE CHE:

1) se un immobile ha scarse prospettive di essere affittato, il suo valore è molto scarso;

2) il rischio influenza il valore in due modi, abbassando l’affitto netto (es. rischio inesigibilità) e aumentando il saggio di capitalizzazione.

3) non tutti gli immobili sono uguali e bisogna anche valutarne la versatilità, ovvero la suscettibilità ad essere trasformati e/o adibiti a destinazioni d’uso alternative.

Alla fine, l’immobiliare ripartirà (è ripartito alla grande in Gran Bretagna, che pure aveva avuto fortissimo cali), ma bisogna anche scontare il complessivo rischio Paese e l’incertezza del nostro sistema giuridico e fiscale.


-Carlà
Sintesi: la faciloneria con la quale il mattone è sempre stato considerato un "buon investimento" a prescindere, nonche' "adatto a tutti", è stata una delle cause della creazione (ed esplosione) della nostra Bolla Mattonata.

 
Un caro saluto a tutti,

Vs. Francesco Carlà
f.carla@finanzaworld.it


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