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di Francesco Carlà
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E' sopravvalutata?

del 31/10/2014
di Francesco Carlà
Si possono sfruttare le bolle immobiliari?

Come si fa a sapere se una casa o un
altro immobile che volete comprare ha
un prezzo giusto oppure no?

E' una domanda molto di moda adesso che
il mito del mattone si sta sgretolando
anche in Italia.

Negli anni passati a nessuno importava
piu' di tanto riflettere su questa decisiva
questione: tanto il prezzo delle case
andava solo in una direzione: verso l'alto.

Ora che i cartelli 'vendesi' (e 'affittasi')
tappezzano le nostre citta', e per monetizzare
un'abitazione sono necessari molti mesi,
la fiducia verso il mattone vacilla.

I prezzi in discesa fanno venire voglia
di comprare, ma la paura della sopravvalutazione
e' in agguato e chi non ha fretta attende.

Si chiama deflazione immobiliare.

Ma c'e' un modo per orientarsi in modo
preciso? Si puo' sapere se un immobile
costa poco, ha un prezzo giusto, oppure
e' ancora caro anche dopo gli sconti di
questi ultimi anni?

Il modo piu' efficace e' uno solo:
calcolate quanto vi renderebbe se
dopo averlo comprato lo metteste a
rendita, in affitto.

Ecco un esempio che potrebbe esservi utile.

Immaginiamo che una casa costi
trecentomila euro e che sia
possibile affittarla a cinquecento
euro al mese.

Questo vuol dire che la casa vi renderebbe
seimila euro all'anno, cioe' il 2% lordo di
interesse sul capitale investito.

Non e' certo molto e in piu' ci
sono una serie di problemi da sottolineare.

Il piu' grande e' questo: i soldi non
sono netti, le tasse vi portano via
quasi il 50%. Quindi il rendimento
netto sul capitale scende a 1%.

E' gia' pochissimo considerando che un affitto
ha tempi piuttosto lunghi. Ma ci sono altre
questioni da tenere molto ben presenti.

Potreste non riuscire ad affittare sempre,
potreste avere costi di manutenzione importanti
da affrontare, l'inquilino potrebbe non pagarvi
e ci sarebbero anche spese legali.

Questi rischi, concretissimi, valgono almeno
un altro uno per cento, a medio e lungo termine.

Risultato: a trecentomila euro quella casa
e' decisamente sopravvalutata. Forse lo e'
perfino a duecentomila.

Se un immobile non e' in grado di rendere
almeno il 3/4% netto, e' sempre sopravvalutato.
Perche' e' piuttosto improbabile che a breve
ci siano rivalutazioni dell'immobile in
grado di compensare la scarsa rendita.
 
Fate il mio calcolo prima di andare dal notaio.

Francesco Carla'
Presidente
www.finanzaworld.it
f.carla@finanzaworld.it




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